OBS! Detta inlägg kommer att vara det enda inlägget den här veckan så att ni ska hinna läsa om det som kan påverka livet i Fålhagen på sikt.
Inledning
Detta blogginlägg avviker från det normala för Mitt i Fålhagen-bloggen eftersom inlägget tar upp en politisk fråga som dessutom är en fråga på riksnivå. Dock kommer beslutet, när det fattas, påverka bostadsrättsföreningarna i Fålhagen och därför väljer jag att skriva om ämnet. Jag är negativ till att tillåta uthyrningen av bostadsrätter utan styrelsebeslut och jag kommer att skriva varför. Jag kommer även skriva vad jag tror att beslutet om detta kommer att leda till. Jag utgår ifrån Statens Offentliga Utredning 2012:25 där frågan utretts. Frågan är just nu moderatdriven. Syften med förslaget är att försöka få fler lägenheter till de behövande. Jag vill påstå att lösningen inte löser problemet.
Bostadsbristen på tillväxtorter är inte ett nytt fenomen. Det är problematiskt att hitta boende i större städer och det har det alltid varit. Jag gillar Jonas Gardells ord i boken Så går en dag ifrån vårt liv och kommer aldrig åter (1998):
Hon är över trettio och har inte ens lyckats få nånstans där hon har rätt att vara kvar. I tretton år har hon flyttat runt i andra hand. Smugit i trappuppgångar, hukat i tvättstugor, glidit som ett osynligt spöke genom portarna. ”Önskas: lägenhet i innerstan, 3-4:a, äldre, högt tak, stuckatur, balkong, kakelugnar, låg hyra. Finnes etta i Västra Flemingsberg. Svar till: ’Jag knullar vem som helst för ett förstahandskonstrakt.”
Vad föreslår utredningen då? Välkommen till en bloggares genomgång av Statens Offentliga Utredning 2012:25. Den kan ha betydelse för ditt boende i Fålhagen. Den här veckan kommer partierna diskutera frågan mellan sig. Aktuellt och intressant.
Uthyrning av bostadsrätter enligt SOU 2012:25
Mina generella observationer
Innan jag går närmare in på detaljerna i utredningen, tänkte jag skriva om de allmänna intrycken från utredningen. Enligt min uppfattning så skriker utredningen efter regelrätta hyresrätter men utredningen har koncentrerat sig på uppgiften, nämligen att utreda uthyrning av bostadsrätter. Man har valt att inte diskutera andrahandsuthyrningen av hyresrätter utan den här utredningen handlar om bostadsrätter och ägandelägenheter.
En annan sak som utredaren påpekar är den stora skillnaden mellan antalet uthyrda lägenheter enligt SCB och antalet personer som betalar skatt för sin uthyrning. Att i Fålhagen, vid uthyrningen inte ta ut en hyra över 1750 kronor är osannolikt eller hur? Med den summan hamnar man över schablonsumman för fria avdraget på 21 000 kronor per år just nu. Den har man höjt från 4000 kronor år 2009 till dagens 21 000 kronor men moderaternas förslag är att schablonavdraget ska höjas till 40 000 kronor per år. En intressant fråga i sammanhanget är, varför betalar inte de som hyr ut sin lägenhet skatter för sin kapitalinkomst? Däremot har jag inte sett någonstans skriftligt att man ska ha bott minst ett år i lägenheten man köpt och någonting sådant föreslås inte heller i utredningen. Om man inte begränsar uthyrningen på det sättet att man måste ha bott i lägenheten, då kommer vi att ha en bostadsmarknad lik den i Finland där alla är uthyrare. Mer om det senare.
Det här föreslår utredningen om bostadsrätter
Det utredaren kommit fram till är att var och en ska få besluta om uthyrning av sin lägenhet dvs. utan att behöva styrelsens godkännande. Två moderatpolitiker påstår att styrelser skulle slentrianmässigt säga nej till uthyrningar. Det visar på stor okunskap om styrelsearbete. Styrelser ska följa stadgar och ordningsregler. Jag skulle vilja påstå att om man anger en godtagbar anledning så får man hyra ut sin lägenhet redan idag.
Uthyraren skulle fortfarande vara skyldig att informera styrelsen. Återigen undrar man om man nu ändå ska informera styrelsen, varför styrelsen inte ska säga ja till en uthyrning om man har tydliga motiveringar och begränsad tid för uthyrningen.
Utredaren föreslår också att bostadsrättsföreningen kan genom ett stämmobeslut begränsa uthyrningen till LÄGST 25 % av lägenheterna. Det är ju horribelt, tycker jag. Varför ska man begränsa uthyrningen till just 25 %, vad ska styrelsen säga till den som vill och behöver hyra ut sin lägenheten men får inte eftersom stadgarna bara skulle tillåta 25% uthyrning. Det blir ju väldigt orättvist mot medlemmarna. Särskilt eftersom de som är först ut med att hyra ut ockuperar procenterna. En av styrelseuppgifterna, enligt mig, är att garantera att alla medlemmar behandlas lika och så blir inte fallet med ett lägsta tak, eller man kanske skulle kunna kalla det för golv.
Utredaren föreslår att bostadsrättsföreningarna ska kunna ta ut 25% mer i av avgift av de lägenheter som är uthyrda. Intressant. Det kanske inte blir så skrämmande hyror i Fålhagen eftersom avgifterna är lägre än vid nybyggen. Eller åtminstone inte pga avgifter. Däremot har jag förstått att man planerar en möjlighet att inkludera kapitalkostnader i den hyran man kan ta för att hyra ut sin lägenhet och lägenheterna i Fålhagen är dyra så att de flesta ”nyinflyttade” som vill hyra ut har nog också höga räntekostnader. Det kommer att driva upp hyrorna för dem som ska hyra lägenheten. En liten tankelek, om man väljer att låta uthyraren och hyresgästen bestämma om hyrorna helt själva. En trea i nyrenoverad hyresrätt i Gränby kostar väl runt 9000 kronor. Gränby ligger väldigt långt ifrån Fålhagen och stadskärnan. Om man ska räkna med medelinkomsterna för en man och en kvinna i Fålhagen (enligt statistiken på UNT:s hemsida), ta bort 30% i skatter och därefter utgå ifrån att en tredjedel av de kvarvarande pengarna ska gå till boendet så kommer man fram till att en rimlig hyra för en lägenhet i Fålhagen ligger på 11 300 kronor. Ju närmare stationen man kommer, desto värdefullare blir läget osv. Ni förstår. Och så ska vi inte glömma bort att det bor relativt många pensionärer i Fålhagen som drar ner på medelinkomsten. Utifrån det så tror jag att man, med fri hyressättning, kan ta 15 000 kronor för en trea i Fålhagen utan att så många skulle blinka. Eller har jag fel? Jo, jag tar kanske i lite men det beror nog lite på hur dyr lägenheten är och vad det blir för räntekostnader och andra faktorer som beror på kostnadshyra, som i utredningen föreslås vara modellen för en skälig hyresnivå och skydda den som hyr en lägenhet från en fri prissättning.
Hyrans skälighet ska enligt utredare kunna prövas av hyresnämnderna med utgångspunkt i de kostnader som uthyraren har. Då blir det en fråga om kostnadshyra och inte bruksvärdet. Utifrån mina gissninar ovan så kommer inte Fålhagen att kunna bidra med så många bostäder för kapitalsvaga grupper. Hyreshöjningarna i Gränby så att en trea kostar runt 9000 kronor medför att många kommer att flytta därifrån. De kommer inte att flytta till Fålhagen, oavsett vilken typ av hyra man skulle tillämpa i förslaget. De kommer att flytta ifrån Uppsala. Ingen i Fålhagen kommer att hyra ut sin lägenhet utan att kunna tjäna en slant på det. Mer om detta i min slutsats. Jag tror inte heller att lägenheterna i Fålhagen skulle avhjälpa bostadsbristen för unga eftersom det krävs en bra inkomst för att klara av en hyra på Fålhagennivå. Utredaren konstaterar också att unga inte kommer att påverkas av en ändring så mycket. Möjligen blir boendet något tryggare. Frågan blir onekligen, vem är förslaget till för?
Utredaren tar upp en mycket intressant faktor i sammanhanget. Nämligen att dagens bostadsmarknad där det inte finns hyresrätter för de som vill bo i en hyresrätt, så tvingas man till bostadsrättsmarknaden och därmed ta lån som man kanske inte har råd med. Det är en intressant observation och den utvecklingen kommer inte att stoppas utav några uthyrningsbara bostadsrätter i Fålhagen eller i Uppsala. Återigen handlar det om hur mycket pengar man har.
Utredaren påpekar att en del av ointresset för bostadsrättsföreningens styrelsearbete kan tänkas bero på att de nya medlemmarna i första hand varit ute efter en hyresrätt och därmed förväntar sig att en bostadsrätt ska fungera som en hyresrätt. Så är det inte. En bostadsrätt har en styrelse som sköter olika mycket av skötseln av föreningen, beroende på hur stor bostadsrättsföreningen är men även på engagemanget från medlemmarnas sida. Där har nog bostadsrättsstyrelser ett stort arbete framför sig, att motivera varför stressade nutidsmänniskor ska bry sig om sin förening. Och om man bara hyr en bostadsrätt, då får man inte ens sitta i styrelsen. Praxis i många bostadsrättsföreningar är att styrelser nekar uthyrningen endast i fall där skälen till uthyrning inte följer stadgar och ordningsregler. Grundtanken är att man faktiskt ska bo i den förening där man köpt sin bostadsrätt. Att kalla det för slentrianmässigt nekande som två moderatpolitiker gör på UNT:s debattsida är att nervärdera styrelsearbetet som några medlemmar gör mot en modest ersättning (och ja, ersättningen är ytterst måttlig). Med en möjlighet att säga nej till uthyrningar först när 25% av lägenheterna är uthyrda, underminerar bostadsrättsföreningarnas möjligheter till att rekrytera kompe
tens till sina styrelser. Jag är rädd för anarkin och alla gör som de vill om man får en alldeles för stor del av hyresboende i en bostadsrätt.
Om utredningens moderata tolkning blir rådande så kommer den svenska bostadsmarknaden likna den finska. Det är jag helt säker på. Det betyder att man köper lägenheter för att kunna hyra ut dem i syfte att tjäna pengar. Tjäna pengar gör man inte genom att ta för lite betalt och jag har ovan försökt räkna ut vad hyran skulle kunna bli för en trea i Fålhagen och då har jag varit snäll med hyran på 11 300 kronor eftersom den gissningen baserar sig på medelinkomsterna och hur mycket utav den disponibla inkomsten som går till boende. Förslaget kommer inte att ge kapitalsvaga invånare möjlighet att hitta en lägenhet. Vilka ska då flytta in i de lägenheterna som eventuellt frigörs? Kanske studenter med kapitalstarka föräldrar. Nej men varför ska de gör det? De kan ju köpa en bostadsrätt i stället. Ja, tanken är nog att starka kapitalister ska kunna köpa flera lägenheter och tjäna pengar på det. Så fungerar det i Finland och mycket utav utredningen lutar åt det hållet. En av de få saker som gör att utredaren avviker från den finska modellen är att han förespråkar kostnadshyra istället för fri hyra som man har i Finland. Jag har en känsla av att moderaterna kommer att driva fri hyra i förhandlingarna med de andra partierna. Bostadsrätterna ska inte generera pengar till investerare, de ska vara till för medlemmarna, de som har valt att satsa på boendet på det här sättet. På ett sätt visar en köpt bostadsrätt att man vill bo kvar i staden, betala sina skatter där och skapa välfärd för kommunen på lång sikt. Att göra bostadsrätter hyrbara löser inte inflyttningsområdenas bostadsbrist. Punkt.
Slutsats: Att Bygga fler hyresrätter som är anpassade till invånarnas inkomster, kan man hitta stöd för i den utredningen som istället koncentrat sig på att undersöka möjigheter att frigöra några bostadsrätter. Det är avsaknaden av hyresrätter som är problemet.
Kanske är det som för personen i Jonas Gardells bok, fast värre. Utredarens förslag ger inte hopp om ett förstahandskontrakt utan ska göra det lättare att hyra i andra hand, men med de hyresnivåer som då skulle bli, t.ex. i Fålhagen så är det snarare så att underskriften i bostadsannonsen blir ”Knullar vem som helst för ett andrahandskontrakt”. Då har utvecklingen gått bakåt.
Källor
SOU 2012:25:
UNT:s debattsidor:
Leif Jansson
Cecilia Forss
Oskar Öholm & Jessica Vilhemsson
André Peclard.
www.bostadsratterna.se
www.sabo.se
www.hemhyra.se
