Andrahandsuthyrning sedan den 1 februari 2013

Introduktion och vad som inte blev av

Från och med den 1 februari  gäller friare hyressättning för andrahandsuthyrning av bl.a. bostadsrätter. Vad är det är det som gäller? Jag ville undersöka den nya lagen och dess betydelse för oss som bor i Fålhagen. Tidigare skrev jag väldigt negativt om regeringens förslag i frågan. Lyckligtvis blev lagen en kompromiss. Styrelsen måste fortfarande godkänna andrahandsuthyrningar vilket jag tycker är bra. Borta är dock 25%:s påslag på avgiften som skulle ha gått till bostadsrättsföreningen för kompensation för det ökade arbetet för styrelsen kring en uthyrning.  Jag får nog skriva ett annat inlägg om rättigheter och skyldigheter. Idag blir det mest om de ekonomiska effekterna. 

Den nya lagen med prisexempel
 Hyr man ut fler än en bostad så gäller lagen bara för den första uthyrningen.

       Den nya lagen gäller bara för uthyrningen av villor, bostadsrätter eller ägarlägenheter. Lagen gäller alltså inte för uthyrning av hyresrätter.

       Det är fritt fram för partnerna att komma överens om hyresnivån.  Riktlinjerna för vad som är en skälig hyra är att den ska täcka kapitalkostnaderna (dock inte faktiska) och driftskostnaderna. Hyran är inte kopplad till uthyrarens faktiska lånekostnader. Det går inte att klaga på hyresnivåerna retroaktivt så det är take it och leave it marknaden som gäller. 

Prisexempel

Utgångspunkten för kapitalkostnaden av hyran är lägenhetens marknadsvärde och dess avkastningsränta som just nu är 4%. Hyrans storlek bestäms dels av just lägenhetens marknadsvärde men även de faktiska driftskostnaderna. Så räknar man ut en skälig hyra (observera att jag tror att de hyror som presenteras här blir nog den lägsta nivån för varför ska man ta betalt minimalt för sin lägenhet om någon går med på att betala mer). Ett problem är förstås veta marknadsvärdet på en lägenhet i ett område.

Formeln till att räkna ut hyran för en lägenhet:

(Marknadsvärdet på lägenheten * 0,04) / 12 + driftskostnaderna = hyran

Driftskostnaden består av avgiften till föreningen och kanske mer, beroende på vad man kommer överens om.

Exempel...

Marknadsvärdet på lägenheten inom parentesen gånger 0,04...

(1000000 * 0,04)/12

= 3333,33 kronor + driftskostnaden

(1500000 * 0,04) /12 +driftskostnaden

= 5000 kronor + driftskostnaden

(2000000 * 0,04) /12 + driftskostnaden

= 6666,66 kronor + driftskostnaden

(2500000* 0,04) /12+ driftskostnaden

= 8333,33 kronor + driftskostnaden

(3000000 * 0,04) /12 + driftskostnaden

= 10 0000 kronor + driftskostnaden

Så där, en hum om marknadsvärdet i ett område hittar du på Hemnet. Kolla utgångspriserna där och lägg till lite. Lägenheterna i Fålhagen blir sålda för minst det begärda på Hemnet.

En mycket tänkvärd text om ämnet:
http://www.svd.se/nyheter/inrikes/bostadsbristen-ar-nastan-att-foredra_7887288.svd